为什么是菏泽?菏泽取消限售将对环京楼市带来怎样的影响?

18日菏泽取消限售之举,一“松”引起千层浪。

为什么是菏泽?

18日晚间,山东菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中第六条指出,取消新购住房限制转让措施。文件详情可见昨天的文章《》。

值得注意的是,2017年3月23日,厦门出台了限售政策,这是第一个,目前全国已超90个城市楼市有限售政策。而现在菏泽取消限售,这也是第一个,中间仅相差一年零九个月。

楼市政策转变之快,让人一时难以适应。

事情发生后,很多人的另一个反应便是为什么是菏泽带头?

这可能与菏泽房价下跌压力大有关。

值得注意的是,菏泽的棚改总量居全国地级市首位,而目前国家已明令减弱甚至暂停棚改中的货币安置,这意味着,此前棚改中的货币化安置,则会催生更多的需求,以助涨当地房价,而以后实物安置后,则意味着棚改越大,市场中存量需求被抢得越多,从而越助跌房价。而菏泽庞大的棚改量,目前则对当地楼市增加了防跌压力。

与棚改力度大相伴随的是,菏泽卖地收入惊人:2018年菏泽市卖地收入高达444亿元,同比上涨62%,全国排名第33位。庞大的土地供应背后,则意味着庞大的供应量,从而进一步助跌当地房价和增加当地楼市维稳的压力。

12月菏泽房价环比下跌1.21%,说明菏泽房价已处于下跌通道中。而取消限售意在抢占更多的需求,以维稳房价。

不过菏泽取消限售之举,目前已引发舆论强烈关注,当地政府不排除在舆论压力之下暂停实施该措施的可能性。今天山东省住建厅房产处已对外表示,菏泽取消限售的政策没有报备省厅,已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读。

2019年将中国楼市将响起松绑声

事已至此,不管最后菏泽会不会暂停限售取消之举,其在中国楼市中的信号价值已现,壹书生对此提醒下述相关观点,以作参考:

A,当楼市调控时,媒体更多关注的是房企及炒房客的痛苦,然而过去历次的调控已佐证了一件事:调控中,房企与炒房客确实非常痛苦,但调控僵持到最后,真正第一个受不了的利益者是当地政府,并不是房企。菏泽取消限售之举也再一次佐证了这一点。切记,楼市的最大得利者是当地政府,不是房企和投资者。

B,涨价去库存的本质就是一场财富抢劫,本质上是当涨价后,当地的房子被抢光了,当地政府又卖了一大批地,如菏泽,因此本地的库存不但未减少,反而增加了,因此三四五六线城市的去库存,本质上是加库存。

菏泽取消限售之举,一方面,此举说明三四五六线楼市的冬天到来了,且这个冬天可能无尽头。另一方面,三四五六线的政府非常明白,在人口增长面临负增长、实体经济又越来越萎靡的背景下,通过涨价去库存而涨起来的房价就是一场泡沫。一旦楼市预期转变,抛房逃跑将成为楼市常态,因此赶紧防跌维稳,否则后果难以想像。

三四五六线的下跌与一线、环一线及强二线的下跌并不一样。前者一旦下跌,在2026年中国人口将全面负增长的压力下,未来就是一个接盘者越来越少的黑暗未来。而后者充其量就是多持有点时间,少赚点快钱,因为中长期仍有人口增长的红利预期以及由此催生的接盘者的问题。详情可见此前的文章《》、《》。

房产投资不像股市,今天买,明天便可卖出,因此抛开时间轴去讨论房价涨跌的逻辑,这是目光短视者的逻辑,适合当韭菜。而菏泽政府急于取消限售的背后,也敲响了一个风险警钟:2016年930后冲进三四五六线购房的炒房客们,收割韭菜的时间到了。

再重复一次壹书生自2015年便提出的观点:中长期来说,中国楼市只有20%的城市具备投资价值,其余80%的城市已无价值。2019年后,这句话的逻辑便会渐次落地。

C,本轮调控期的政策底已到,明年两会后,尤其明年年中后,中国楼市会渐次出现越来越多的菏泽。

切记,楼市与中国经济是逆相关关系:经济越差时,楼市松绑甚至刺激的可能性越大,以托底经济,这就是夜壶论的逻辑所在。

目前中国经济仍处于下滑中,不管是投资、出口还是消费,皆在下滑通道中。明年3月2号与两会是个重要的观察窗口。

2019年3月2日,如果中美尚未达成贸易协议,美国将暂停的关税战重新开启,从而必将进一步加大中国经济下滑的压力。如果这样,楼市松绑的速度会更快,松绑的时间窗口会提前。反之亦然。

大方向来说,明年上半年会不时响起楼市松绑声,但宏观面上大概率仍处于政策真空期,而到了明年下半年,中国楼市调控面大概率将进入转向期。因此说,中国楼市明年的调控面会“前紧后松”。所以说,中国楼市政策的松绑只是“小荷(菏泽)才露尖尖角”而已,不必大惊小怪。

在稳经济面前,一切都可以改变。回头细看中国的楼市调控,除了京沪的5年限购令保持了五年以上的保质期外,甚少有调控政策能保持三年以上。

D,中国楼市的政策底已到,部分跌幅超过30%以上的城市,市场底已到了。

早有2018年5月,壹书生便警告道,降幅未超过20%的城市,千万别买房。这个逻辑目前基本已证实。

现在来看,应该适当修改下:部分跌幅超过30%以上,且中长期具备人口流入能力的城市,市场底已到了。

对于普通购房者来说,在最低点抄底,这是个美丽但不现实的伪命题。但一个区域大概率在底部时,便可择机入手了。

E,菏泽取消限售与环京关联甚大。

菏泽取消限售之举,一些环京楼市的关注者认为这与环京没有关系。

此言差矣!

从京津冀一体化推进的角度来说,环京的北三县、廊永固霸等地应松绑楼市,从而给产业转移过来的产业人购房自住的权力,但目前三年社保式调控下,这些刚转移到环京的产业人,何来当地户口或三年社保,因此无法在当地购房以自住,这是违反京津冀一体化精神的,且不利于一体化的推进。

从房住不炒的角度,房住不炒只打压“炒”,但也得释放“住”。目前三年社保式调控压抑了这些正常的“住”的需求,如北京上班族在环京的购房自住,这是扭曲的,并不符合房住不炒的精神。

从房价降幅,在三年社保式强调控下,环京的降幅已远超30%,已具备调控政策松绑的要求,毕竟调控的目标意在稳楼市。

虽然如此,但是环京的北三县、廊永固霸等地,目前是全国政策红利的红灯区,在调控政策面稍有风吹䓍“松”,便容易引发外界强烈关注,因此肯定不适合做松绑楼市的带头者,甚至不适合加入松绑楼市的前行者行列。而越来越多的菏泽们的松绑,则会为环京楼市的松绑创造更良好的楼市松绑的舆论环境。换句话说,政策红灯区的环京,不适合作楼市松绑的前行者,但当更多的菏泽们出现后,可以做一个跟随者呀。所以说,菏泽们的松绑会助攻环京楼市的松绑。

F,2019年的价值城市房价以稳为主,涨幅可能在10%以内,而2020年、2021年大概率是个房价上涨年,当然这仅指价值城市。

中金公司近日发布的研究报告预计,2019年一二线城市房价同比增长约10%,但三四线城市房价同比将下降10%。

正如2016年930后壹书生的警告一样:当一线、环一线及强二线等20%的价值城市房价上涨之时,便是三四五六线等80%城市房价的死缓之日。