菏泽珠海广州接力松绑,松绑后的房价会上涨还是下跌?

菏泽珠海广州等三地接力松绑楼市之下,接下来的楼市会如何走向:上涨还是下跌?为什么没有被崩盘了数次的环京?

三城接力松绑

 

19日,菏泽官方证实取消限售:



对于舆论强烈关注的限售取消一事,19日菏泽住建局对此回应的理由有二:

 

A,应老百姓的要求,所以取消限售。

 

不过壹书生对此只想弱弱地问一句:真的是为人民服务还是为人民币服务着想所致呢?

 

B,为了防止房价上涨,所以取消限售。

 

壹书生记得,当初出台限售也是为了防止房价上涨呢?现在为了防止房价上涨,所以取消限售?只应了那句网络语:你长得帅,说什么都是有道理的!



与菏泽确认取消限售同一天的19日,广州对商服类物业限购松绑,此前调控时规定公寓出售时只可转卖给法人单位,而当天的规定明确道:在2017年3月30日后成交土地的商服类物业的销售对象应当是法人单位,而2017年3月30日前(含当日)成交土地上的商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

 

同样在19日,媒体曝光,珠海的金湾、斗门两区的购房政策已有所调整,只需一年社保就可以购买一套商品住房,该政策面向所有购房者。而2017年4月珠海发布的楼市调控规定,珠海全市范围内的所有户型住房,全部纳入限购范围。根据该政策,非本市户籍居民,在珠海购房,需连续缴纳5年社保。

 

今天上午,珠海市住建局工作人员对于此事并未否定,只称“正在了解情况”。

 

上周,媒体们还在讨论2019年会不会松绑楼市,而19日的一天当中,三地接连松绑楼市,其变脸的速度之快,让人措手不及。

 

实际上这也是正常的。切记,中国楼市与其他土地私有制国家楼市的最大不同之处在于,其他土地私有制国家的楼市,政府只是裁判,而在中国,地方政府才是楼市最大的得利者。鉴于此,中国楼市调控时,地方政府各种不情愿和雷声大、雨点小,而当楼市松绑时,一定犹如参加百米竞跑,谁都想跑第一,因为屁股指导脑袋,而不是相反。

 

为什么没有环京?

 

19

 

A,楼市防跌期,政策面必会相应地转向松绑期。任何一次楼市松绑期,开始时,都是星星点点地开始,然后松绑面渐次燎原化。也就是说,从松绑面上,必是由点到面式渐次松绑,不可能一下子全国各地都松绑了。因此当菏泽等地松绑时,目前环京还未松绑是正常的。心急吃不了热豆腐哈。

 

B,任何一次松绑期,松绑初始,都是从城市价值链更低些的城市、产品价值链更低些的产品开始,然后松绑点逐渐向价值链更上面的城市和产品燎原。比如本次松绑的珠海与菏泽,并不是城市价值链上端的城市,而广州的松绑产品是价值链中更低端的公寓,而不是价值链最高端的住宅。

 

C,环京目前是政策红灯区,央府甚至都盯着,因此环京各地政府肯定不会,也不敢做出头鸟而加入楼市松绑的第一梯队,这样的话就太不讲政治了。所以只会待外界松绑的菏泽们越来越多,舆论对于楼市政策松绑在心理层面更易接受或更感觉审美疲劳时,才是环京楼市最好的松绑时间。

 

所以说,松绑了的菏泽们,正在对环京楼市进行舆论助攻。详情可见昨天的文章《》。

 

D,从心理层面来说,越担心房价下跌hold不住的城市,松绑的紧迫性越强。而环京楼市,尤其东南片区,虽然因为不让购的政策导致房价的绝对值确实下降了不少,但地方政府心里肯定还是比较自信的,毕竟不管从人口流入、产业加持还是政策利好加码等角度,环京东南片区都是目前全国当红的政策区,政策稍作松动,必会催使房价企稳,甚至向上,内心肯定有此信心,所以心理上也更淡定些。

 

总之,从投资的角度来说,目前越急于松绑楼市的地方,楼市的风险度相对越高,当地政府对当地楼市的抗跌信心越不足,个人投资者切忌匆忙入市而充当高位韭菜。

 

松绑后的房价会上涨还是下跌?

 

说起楼市松绑,韭菜类的购房者很容易想到的就是房价上涨,这是不理性的。

 

对于此,壹书生非常赞同平安证券首席经济学家张明对此的分析观点。

 

20日,在北京举行的“2018中国不动产资产管理大会”上,平安证券首席经济学家张明对于2019年房地产市场的走向,张明认为不同量级的城市,遇到的困境喝挑战也不同,因此他把城市分为三类:

 

三四线城市最确定,会越来越不好。因为三四线城市过去两年来是非常好的,是不正常的。人口在流出,库存没有消化,市场好是因为棚户区改造的安置。

正是有了棚户改造的货币化推动,人们才买了房子,所以过去几年来三四线城市的房子在上涨,这些买了投资房,未来没有人接盘,人口在流出,棚改安置的政策是好的,但是力度可能过大,把三四线老百姓本来不多的财富,更多地绑在了表现很差的房地产上。

 

有关三四线楼市接下来的走向,截图向壹粉们介绍下某业内人士的分析,壹书生也特别赞同,以作参考:

二线城市,本来是中国最具投资潜力的房地产市场,目前已被透支了。

 

2018年之前,他们的房价相对而言比较便宜,但是在今年几万人抢几百套房的情况,把新房价格压低,二手房价格放开,很多城市新房和二手房价格差20%

 

开发商没有动力加大竣工了,但是人们觉得这样的房子稳赚不赔,市场很敏感,调研的结果发现很多这样的城市真实房价速度上升很快,本来是5—10年慢慢上升,今年过快地上升是在过快地消耗他们的市场,未来这样的市场价格不一定能持续上涨。

 

关于一线城市,他认为供需完全失衡,商品房几乎没有供给。

 

关于此点,详情可见此前的文章《》。

 

张明认为,在这种情况下,又有三种可能出现的情形:

 

第一种,如果明年经济下行很快,政府觉得房地产比较可靠,放松限购限贷,刚需回到市场,导致房价再暴涨。所以为了调控房价,可能会以经济温和下跌为代价,显著增加供给,或者启动房产税。

 

第二种,目前为止还没有一线城市显著增加供给的信号,所以税在短期内出台的可能性及预计比较快。如果征税了,会使得人们意识逆转,大量的抛盘。

 

第三种情形就是短期内不敢放,放就会大涨,但是短期内税也不敢征,第三个做法就是把当前的紧供需、紧需求的方式再往前推,所以短期内第三种情况的可能性比较大。